Investir en Monument Historique

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Introduction à l’investissement en monument historique

L’investissement en Monument Historique permet d’avoir un fort impact fiscal et de réaliser un investissement patrimonial. Contrairement à la loi Malraux dont le dispositif porte sur une zone géographique définie, le dispositif Monument Historique porte sur le bien.

L’objectif est de devenir propriétaire d’un bien exceptionnel inscrit ou classé Monument Historique, qui conservera tous les avantages liés à son statut pendant toute sa durée de détention et à tous ses propriétaires ultérieurs.

Cette loi date de 1913. L’objectif était de sauvegarder le patrimoine religieux et immobilier.

Quels sont les mécanisme et les avantages ?

Investir en monument historique donne le droit à une déduction de 100% des travaux d’entretien et de réhabilitation des revenus fonciers et du revenu global net imposable. Cela impliquera également les revenus fonciers en diminuant voire en annulant les prélèvements sociaux de 17,2%. L’impact fiscal d’un dispositif de monument historique est puissant. Ainsi, sur les revenus salariaux, la baisse d’impôts sera liée à votre tranche marginale d’imposition (30%, 41% ou 45%).

Nous conseillons à nos clients ce dispositif pour les tranches marginales d’impositions supérieures à 41%.

En France un immeuble peut être inscrit au titre des monument historiques ou classé. Le niveau le plus fort est le classement. Sur les plus de 40 000 immeubles protégés, plus de 10 000 sont classés et 30 000 sont inscrits. Il est possible que la protection ne concerne qu’une partie du bâti comme une cheminée ou un escalier.

L’effet le plus important de la protection est que l’immeuble en question ne peut subir des travaux sans autorisation délivrée par le préfet de la région. Il est à noter que les travaux autorisés doivent nécessairement réalisés sous le contrôle des services de l’État chargés des monuments historiques. De plus, un Architecte des Bâtiments de France supervise les travaux réalisés.

Le montage d’une opération en Monument Historique sera réalisé systématiquement en Association Syndicale Libre (ASL). C’est une structure qui regroupe les investisseurs dans le projet de réhabilitation. Par rapport à une copropriété classique, les statuts d’une ASL fixent librement les dépenses des travaux. L’achat du foncier et des travaux seront ainsi séparés dans l’acte d’achat. A la fin des travaux, l’association sera clôturée.

Cas des droits de succession avec un investissement en Monument Historique ?

Lors d’une donation ou une succession, des taxes importantes s’appliquent sur la masse successorale. Elles peuvent monter à des taux très élevés.

Par exemple, à partir de 652 324€, le taux est de 30%. Toutefois, un dispositif mis en place par l’État permet de s’en exonérer totalement des droits grâce à l’investissement dans le cadre d’une opération de rénovation immobilière d’un bien au sein d’un immeuble classé monument historique doté d’un parcours patrimonial.

La mise en place de ce circuit supprime toute taxation lors d’une donation. Il s’agit d’un circuit culturel au sein des parties communes d’un immeuble ou d’une copropriété qui dispose d’un point d’intérêt historique et patrimonial. Ce circuit est ouvert au grand public qui souhaite le parcourir sur des plages horaires restreintes, encadrées par un guide conférencier.

Plafonds, limites et engagement

Le dispositif est hors plafonnement des niches fiscales. Il n’y a aucune limite de déduction sur les revenus fonciers. De plus, l’intégralité du déficit engendré est imputable sur le revenu global, y compris les intérêts d’emprunt.

Le bien doit être loué en nue pendant au minimum 3 ans et il doit être détenu au minimum 15 ans. Néanmoins, l’investisseur n’a pas de contrainte de loyer ni de limitation des ressources des locataires.

Ainsi, le dispositif fiscal du monument historique est très encadré et nécessite d’être vigilant sur le choix du promoteur.

Au Cabinet Leduc & Associés nous avons choisis les promoteurs les plus solides et sérieux permettant de réaliser les travaux selon le cahier des charges et dans les délais. Si vous souhaitez investir en Monument Historique, contactez-nous.