Interview de Xavier Royet, Responsable relations investisseurs chez Swiss Life Asset Manager par Fabrice Leduc
Pouvez-vous détailler les principales caractéristiques qui rendent votre solution d'investissement unique par rapport à d'autres offres sur le marché ?
L’hôtellerie de plein air est un marché de niche et peu de sociétés de gestion ont cette expertise en France. Chez Swiss Life Asset Managers France, nous avons développé cette thématique depuis 2018 avec une offre réservée à une clientèle institutionnelle. Fort de notre succès, nous avons décidé d’ouvrir notre savoir-faire à une clientèle grand public tout en donnant accès à ce secteur en pleine mutation.
La structure juridique du FPCI Plein Air Invest permet aux investisseurs de s’exposer à de l’immobilier diversifiant sans augmenter leurs assiettes IFI*.
Notre pôle hôtellerie se compose d’une équipe de 8 experts issus du monde de l’hôtellerie. Eléments indispensables pour investir et comprendre les spécificités de cette classe d’actif.
Enfin, Swiss Life Asset Managers France a pris une participation directe au capital du Groupe Inspire qui est l’unique exploitant des campings au sein du “FPCI Plein Air Invest”. Il y a donc un alignement d’intérêts fort entre les investisseurs, Swiss Life Asset Managers France et le Groupe Inspire dans cette opération de capital investissement à sous-jacent immobilier.
*Selon la fiscalité applicable à ce jour, susceptible de modifications ultérieures.
Quelles est la composition actuelle de votre portefeuille ?
Le FPCI Plein Air Invest investit uniquement et exclusivement sur la thématique de l’hôtellerie de plein air et compte à ce jour 8 campings (murs et fonds de commerce). Nous avons atteint nos objectifs de développement visés dans notre business plan. Cela permet d’appréhender avec plus de lisibilité les futures années du fonds.
Les 8 campings sont basés en France sur l’arc atlantique et sud-est.
Nous comptons :
- 5 campings 3 étoiles ;
- 1 camping 4 étoiles ;
- 2 campings 5 étoiles.
Les huit établissements feront l’objet d’un programme de montée en gamme afin de bénéficier d’une offre de services haut de gamme pour répondre à une clientèle exigeante, familiale en quête d’un niveau de confort élevé.
Quelle est la durée typique de l'investissement et quelles sont les options de sortie disponibles pour les investisseurs ?
La durée de détention du FPCI Plein Air Invest est de 7 ans sans possibilité de sortie anticipée. Notre volonté est de céder la plateforme « Inspire Villages » à partir de 2030 et ainsi réaliser notre TRI cible de 10% par an*. Cette durée peut être prorogeable deux fois 1 an pour éviter notamment au fonds de devoir vendre dans un contexte non favorable.
La sortie pour les investisseurs s’effectuera donc en capital et pour les personnes physiques avec l’exonération de l’impôt sur le revenu pour les plus-values de cession des parts.
Enfin, cette durée de blocage permet notamment de répondre aux besoins des dirigeants d’entreprises ayant une problématique de remploi cession – Article 150 0 B Ter.
* Cet objectif repose sur des hypothèses de marché établies par la Société de Gestion. Il ne garantit en aucun cas un rendement ou une performance du Fonds.
Quels sont les principaux risques pour les investisseurs dans votre fonds de Private Equity ?
L’investissement dans le FPCI Plein Air Invest est principalement soumis aux risques liés à l’exploitation et à la détention d’actifs immobiliers de plein air. Le fonds a effectivement une concentration sur un seul secteur.
Toutefois, une composante de diversification sera recherchée par le bais des investissements dans les actifs immobiliers sous-jacents :
- diversification au niveau géographique en France
- et par une certaine granularité des actifs de plein air exploité .
L’hôtellerie de plein air constitue un marché d’investissement récent. Il se caractérise par un cadre juridique, règlementaire, administratif spécifique, une sensibilité plus forte aux risques climatiques ainsi que par sa dépendance aux tendances du marché du tourisme.
Ces risques pourraient avoir un impact négatif sur la performance globale, la valeur des actifs et / ou les revenus*.
Pour plus d’informations sur les risques, veuillez demander les documents réglementaires disponibles auprès de la Société de Gestion.
* Il est important d’attirer l’attention des investisseurs sur les risques spécifiques associés aux Fonds Professionnels de Capital Investissement (« FPCI »). Notamment, l’actif d’un FPCI doit être constitué d’au moins cinquante (50) % de titres participatifs ou de titres de capital, ou donnant accès au capital, émis par des sociétés non cotées sur un marché d’instruments financiers français ou étranger, dont le fonctionnement est assuré par une entreprise de marché, un prestataire de services d’investissement ou un organisme similaire étranger, ou de parts de sociétés à responsabilité limitée (« SARL ») ou de sociétés dotées d’un statut équivalent dans leur Etat de résidence.
L’attention des investisseurs est également attirée sur le fait que la Valeur Liquidative des Parts (tels que ces termes sont définis dans le Règlement du FPCI) peut ne pas refléter, dans un sens ou dans l’autre, le potentiel des actifs en portefeuille sur la durée de vie du Fonds ne doit pas tenir compte de l’évolution possible de leur valeur.
Le Fonds n’est pas approuvé par l’AMF et peut appliquer des règles de gestion dérogatoires.
Les Parts ne peuvent être souscrites ou acquises, directement ou par personne interposée, que par un « Investisseur Averti » répondant aux conditions de l’article 423-49 I du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers.
Tout souscripteur ou acquéreur de Parts ne peut céder ou transmettre tout ou partie de celles-ci qu’à d’autres Investisseurs Avertis dans les conditions définies par le Règlement. En souscrivant ou en acquérant des Parts, tout investisseur s’expose à certains risques mentionnés en Annexe du Règlement du FPCI.
Il est donc recommandé aux investisseurs potentiels de mener leurs propres vérifications concernant les conséquences juridiques, fiscales, financières et autres de leur investissement dans le Fonds, afin de déterminer par eux-mêmes l’intérêt d’investir et d’évaluer les risques associés à cet investissement.
Avertissement
L’attention des investisseurs est attirée sur les risques spécifiques qui s’attachent aux Fonds Professionnels de Capital Investissement (« FPCI ») en particulier, l’actif d’un FPCI doit être constitué, pour cinquante 50 au moins, de titres participatifs ou de titres de capital, ou donnant accès au capital, émis par des sociétés qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché d’instruments financiers français ou étranger, dont le fonctionnement est assuré par une entreprise de marché ou un prestataire de services d’investissement ou tout autre organisme similaire étranger, ou de parts de sociétés à responsabilité limitée (« SARL ») ou de sociétés dotées d’un statut équivalent dans leur Etat de résidence L’attention des investisseurs est également attirée sur le fait que la Valeur Liquidative des Parts (tels que ces termes sont définis dans le Règlement du FPCI) peut ne pas refléter, dans un sens ou dans l’autre, le potentiel des actifs en portefeuille sur la durée de vie du Fonds et ne pas tenir compte de l’évolution possible de leur valeur Le Fonds n’est pas soumis à l’agrément de l’AMF et peut adopter des règles de gestion dérogatoires Les Parts ne peuvent être souscrites ou acquises, directement ou par personne interposée, que par un « Investisseur Averti » répondant aux conditions de l’article 423 49 I du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers. Tout souscripteur ou acquéreur de Parts ne peut céder ou transmettre tout ou partie de celles-ci qu’à d’autres Investisseurs Avertis dans les conditions définies par le Règlement En souscrivant ou acquérant des Parts, tout souscripteur ou acquéreur s’expose à certains risques mentionnés en Annexe du Règlement du FPCI. Les investisseurs potentiels sont donc incités à effectuer leurs propres diligences quant aux conséquences juridiques, fiscales et financières, ainsi que toutes autres conséquences, de leur investissement dans le Fonds, afin d’arriver à leur propre détermination de l’intérêt d’investir dans le Fonds, et d’évaluer les risques de cet investissement. Les FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) sont des organismes de placement collectifs dont l’objet principal est d’investir dans des sociétés non cotées. Le FPCI Plein Air Invest est un produit à risque réservé à une clientèle avertie et comporte un risque de perte en capital. Le traitement fiscal lié à la détention de parts de FPCI dépend de la situation fiscale de chaque investisseur et est susceptible d’être modifié ultérieurement. Pour plus d’informations, veuillez consulter la note fiscale du Fonds (non contractuelle)
Avis du Cabinet Leduc & Associés :
En tant qu’experts en conseil en gestion de patrimoine, nous étudions le maximum de solutions d’investissements pour nos clients. Notre objectif est de vous permettre d’avoir la meilleure diversification d’actifs. L’hôtellerie de plein air est une sous-catégorie au sein de l’immobilier qui présente actuellement de bons fondamentaux.
Nous devrons nous assurer que la solution correspond à votre appétence aux risques, à votre durée d’investissement et que l’investissement ne représente pas un poids trop important de votre épargne. Il s’agit de la gestion de portefeuille sur-mesure.
Cette publication ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Xavier Royet, de Swiss Life Asset Managers France
Xavier Royet est responsable des relations clients chez Swiss Life AM
En tant que gestionnaire d’actifs responsable, Swiss Life AM est à vos côtés sur le long terme pour des choix d’investissement durables.
