Investir dans l’immobilier reste l’une des solutions les plus sûres pour se constituer un patrimoine solide et durable. Toutefois, l’une des stratégies les plus attractives dans ce domaine est la défiscalisation immobilière.
Ce mécanisme permet non seulement d’investir dans l’immobilier, mais aussi de réduire sa charge fiscale, ce qui en fait un outil incontournable pour les investisseurs soucieux d’optimiser leurs finances.
En tant que cabinet de gestion de patrimoine à Neuilly-sur-Seine, nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre stratégie patrimoniale. Aujourd’hui, nous vous expliquons en détail les nombreux avantages de la défiscalisation immobilière, afin que vous puissiez en tirer parti au mieux.
Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière regroupe l’ensemble des dispositifs légaux permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts en échange de l’acquisition ou de la rénovation de biens immobiliers sous certaines conditions.
Ces dispositifs encouragent l’investissement dans des secteurs stratégiques comme le logement neuf, la réhabilitation de l’ancien ou encore la construction de logements dans des zones à forte demande locative.
Les principales lois de défiscalisation immobilière en vigueur en France sont :
- La loi Pinel : elle favorise l’investissement locatif dans l’immobilier neuf dans des zones tendues avec une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi.
- Le dispositif Censi-Bouvard : réduction d’impôt pour les investissements en résidences de services (étudiantes, seniors, etc.).
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : un dispositif avantageux pour ceux qui souhaitent louer des biens meublés.
- La loi Malraux : réduction d’impôt pour la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées.
- Loi Denormandie : il s’agit du dispositif similaire au Pinel dans son fonctionnement appliqué à certaines zones dans l’immobilier ancien.
- Le Monument Historique : très fort impact fiscal, les travaux éligibles viennent diminuer la base imposable. Parfait pour les contribuables avec une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41% ou plus.
- Le déficit foncier : il s’agit du dispositif de droit commun. Toutefois, ce mécanisme de défiscalisation permet d’investir dans des actifs de qualité et également de déduire les travaux éligibles des revenus fonciers, l’impact sera alors sur la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux.
- L’investissement en nue-propriété : ce mécanisme encore trop peu connu n’a pas d’impact fiscal direct mais permet de construire son patrimoine sans fiscalité. Ainsi, le temps du démembrement, vous ne percevez pas de revenu grâce à l’usufruit.
Les principaux avantages de la défiscalisation immobilière
La réduction directe des impôts
Le principal attrait de la défiscalisation immobilière réside dans sa capacité à réduire de manière significative l’impôt sur le revenu. Selon le dispositif choisi, la réduction peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du placement.
Par exemple, avec un investissement en loi Malraux vous pouvez dans les zones précises réduire 30% du montant des travaux sur 6 ans maximum. Ainsi, pour un investissement dans une ville moyenne de 300 000 € et un taux travaux de 70%, la réduction d’impôt portera sur 63 000 €.
Cette économie d’impôt permet non seulement de diminuer la pression fiscale, mais aussi de rendre l’investissement immobilier plus accessible et rentable.
La constitution d'un patrimoine durable
L’immobilier reste l’un des placements les plus sûrs. Contrairement aux marchés financiers qui peuvent connaître des variations importantes, l’immobilier est moins volatile et a tendance à se valoriser son patrimoine avec le temps.
La défiscalisation immobilière vous permet ainsi de vous constituer un patrimoine tangible, que vous pourrez transmettre à vos héritiers ou utiliser comme source de revenus complémentaires lors de la retraite.
En tant que cabinet de gestion patrimoine, nous devons nous adapter à nos clients. Ainsi, l’ensemble des dispositifs ne vous conviennent pas forcément. Le passage par un audit patrimonial précis en définissant vos objectifs doit être réalisé. En effet, par exemple si la transmission de patrimoine est un critère primordial, selon votre âge, les dispositifs : monument historique, déficit foncier ou nue-propriété pourront être étudiés et comparés.
Les revenus locatifs complémentaires
Investir dans un bien immobilier défiscalisé vous permet de percevoir des revenus locatifs réguliers. En fonction de la zone géographique et du type de bien, ces revenus peuvent constituer une source de revenu complémentaire stable et pérenne.
Ces loyers viennent compenser partiellement ou totalement les mensualités de votre prêt immobilier, rendant ainsi votre investissement autofinancé dans certains cas.
De plus, certains dispositifs comme la loi Malraux, Monument Historique ou déficit foncier n’ont aucune contrainte de ressources du locataire ou de plafonnement de loyer. Ainsi, avec un bien totalement rénové, de petite taille, en hyper centre-ville, la tension locative sera source de création de valeur.
La diversification de votre portefeuille patrimonial
La diversification est une règle d’or en matière de gestion de patrimoine. En ajoutant l’immobilier à votre portefeuille d’investissements, vous réduisez les risques liés à la volatilité des autres types de placements, comme les actions ou les obligations.
La défiscalisation immobilière, en incitant à l’investissement dans des zones géographiques spécifiques ou des segments particuliers (logements étudiants, seniors, etc.), permet également d’élargir vos horizons d’investissement.
La préparation à la retraite
Les dispositifs de défiscalisation immobilière offrent la possibilité de préparer sereinement votre retraite. En investissant dans l’immobilier locatif, vous constituez un actif que vous pouvez utiliser de plusieurs manières une fois votre carrière professionnelle terminée.
Les revenus locatifs peuvent servir de complément à votre pension, tandis que le bien immobilier lui-même peut être vendu ou utilisé comme résidence principale.
Le soutien à des politiques publiques
En choisissant d’investir via la défiscalisation immobilière, vous participez également au développement de certains secteurs stratégiques du pays.
Par exemple, la loi Malraux favorise la restauration du patrimoine architectural français. Vous bénéficiez donc d’avantages fiscaux tout en contribuant à des causes d’intérêt public.
Comment réussir votre investissement en défiscalisation immobilière ?
Il est essentiel de bien préparer votre projet avant de vous lancer dans la défiscalisation immobilière.
Voici quelques points clés à considérer :
- Choisir le bon dispositif : chaque dispositif de défiscalisation a ses propres critères et avantages. Il est important de sélectionner celui qui correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux, à votre profil fiscal et à la nature du bien immobilier que vous souhaitez acquérir.
- Bien sélectionner la localisation du bien : la réussite d’un investissement immobilier repose en grande partie sur l’emplacement. Il est conseillé d’opter pour des zones à forte demande locative, comme les grandes agglomérations ou les zones en développement, afin d’assurer une rentabilité optimale.
- Accompagnement par un professionnel : pour maximiser les avantages de la défiscalisation immobilière, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine. Nous vous aidons à identifier les opportunités les plus adaptées à votre situation personnelle, tout en vous garantissant un suivi rigoureux des différentes étapes de votre investissement.
En conclusion, la défiscalisation immobilière est un outil puissant pour réduire vos impôts tout en vous constituant un patrimoine solide. Que vous souhaitiez optimiser vos revenus, préparer votre retraite ou diversifier vos investissements, il existe de nombreuses opportunités à saisir dans le cadre de la législation en vigueur.
Notre cabinet de gestion de patrimoine à Neuilly-sur-Seine se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en place de votre stratégie d’investissement. Grâce à notre expertise, vous pourrez bénéficier pleinement des dispositifs de défiscalisation immobilière tout en sécurisant votre patrimoine pour l’avenir.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations et pour établir un bilan patrimonial personnalisé !
FAQ
La défiscalisation immobilière s’adresse à toute personne souhaitant réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier. Elle est accessible aux contribuables français qui acquièrent un bien immobilier éligible à un dispositif de défiscalisation, comme la loi Denormandie, le statut LMNP ou la loi Malraux. Selon les dispositifs, les investisseurs doivent respecter certaines conditions, notamment s’engager à louer le bien pendant une durée définie, respecter des plafonds de loyers et choisir des zones géographiques spécifiques selon le dispositif.
En 2024, les travaux déductibles des impôts concernent principalement ceux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement. Cela inclut l’isolation thermique, le remplacement des chaudières par des modèles plus économes, ou l’installation de systèmes de chauffage écologiques (pompes à chaleur, panneaux solaires). Certains travaux de rénovation réalisés dans le cadre de dispositifs comme le déficit foncier sont également déductibles, sous conditions. Ces aides visent à encourager les rénovations énergétiques dans les logements anciens.
Non, la taxe foncière n’est pas déductible de l’impôt sur le revenu pour les propriétaires occupants. Cependant, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué, vous pouvez déduire la taxe foncière des revenus locatifs dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers. Cela permet de réduire la base imposable des loyers perçus.
