Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie prisée pour diversifier et optimiser son patrimoine tout en bénéficiant de revenus réguliers.
Cependant, face à une offre pléthorique, choisir la SCPI qui correspond le mieux à vos objectifs peut se révéler complexe.
Dans cet article, nous vous proposons une approche détaillée pour comprendre comment choisir une SCPI en fonction de critères pertinents. L’objectif : faire de cet investissement un levier performant pour votre patrimoine.
Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est essentiel de comprendre ce qu’est une SCPI de rendement. Il s’agit d’un produit d’investissement immobilier collectif où des particuliers achètent des parts pour détenir indirectement des biens immobiliers locatifs. La SCPI s’occupe de la gestion des biens, de la collecte des loyers et de la redistribution des revenus aux associés, offrant ainsi un revenu passif attractif.
Les SCPI de rendement sont particulièrement intéressantes pour les investisseurs en quête de revenus réguliers, car elles ciblent des biens à forte valeur locative (bureaux, commerces, entrepôts) et permettent une mutualisation des risques. Le Cabinet Leduc & Associés intervient en tant que conseil en immobilier.
Pourquoi est-il important de bien choisir une SCPI ?
Pour investir en SCPI, il est crucial de bien cerner votre profil d’investisseur. En fonction de ses caractéristiques, ce type de placement peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité, la stabilité de vos revenus et même votre fiscalité. Une mauvaise sélection pourrait nuire à vos rendements et entraîner des complications en cas de revente.
La crise en cours depuis la remontée des taux de 2022 a engendré un risque important de liquidité. La meilleure solution pour éviter une concentration du risque dans un placement financier est la diversification.
Les critères essentiels pour sélectionner la meilleure SCPI
Faut-il préférer investir dans une SCPI à capital fixe ou variable ?
- SCPI à capital fixe: les parts ne sont disponibles que lors d’augmentations de capital ou sur le marché secondaire. Ce modèle peut offrir un avantage en termes de stabilité du capital, mais peut-être moins flexible en termes de liquidité.
- SCPI à capital variable: les parts peuvent être achetées et vendues à tout moment, offrant ainsi plus de flexibilité aux investisseurs. La valeur des parts peut fluctuer selon l’offre et la demande. Il est à noter que depuis 2022, certaines SCPI (les plus anciennes) font face à une forte demande de retrait. Le capital variable n’est ainsi pas suffisant pour créer de la liquidité.
Le rendement et la performance historique
Évaluer les performances passées d’une SCPI est primordial. Le rendement, souvent exprimé en taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), permet d’avoir une idée des revenus potentiels. Cependant, les performances historiques ne garantissent pas les performances futures. Une analyse sur plusieurs années est donc recommandée pour identifier une tendance de rentabilité stable.
La nature des actifs immobiliers détenus
Les SCPI investissent dans différents types d’actifs : bureaux, commerces, résidences spécialisées (santé, résidences seniors), entrepôts, etc. Pour choisir une SCPI, il est essentiel d’évaluer la nature des actifs en fonction de leur secteur et de leur localisation :
- Secteur géographique: privilégier les biens situés dans des zones dynamiques et en croissance.
- Secteur d’activité: diversifier entre des secteurs stables (santé, éducation) et des secteurs plus cycliques (bureaux, commerces) selon votre tolérance au risque.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le TOF indique le pourcentage de biens occupés au sein d’une SCPI. Un TOF élevé est souvent le signe d’une bonne gestion et d’une attractivité des actifs. À l’inverse, un TOF faible peut signaler des difficultés de location, impactant la rentabilité et la distribution des revenus.
Les frais de gestion et de souscription
Les frais de souscription et de gestion peuvent différer considérablement d’une SCPI à l’autre. Les frais de souscription, généralement compris entre 8 et 12 % du montant investi, influencent directement la rentabilité nette de l’investissement. Quant aux frais de gestion (environ 10 % des revenus locatifs), ils impactent également les rendements.
Les nouvelles SCPI de rendement créées depuis 2021 n’ont pas de frais d’entrée.
La stratégie d’investissement de la SCPI
Chaque SCPI suit une stratégie particulière : croissance, rendement, diversification sectorielle ou géographique. Par exemple :
- SCPI de rendement: ciblant les actifs à forte rentabilité locative.
- SCPI de plus-value: visant à acquérir des biens sous-évalués pour les revendre avec une plus-value.
- SCPI diversifiée: investissant dans plusieurs secteurs pour mutualiser les risques.
Les frais de souscription et de gestion peuvent différer considérablement d’une SCPI à l’autre. Si votre objectif est de maximiser les revenus locatifs, optez pour des SCPI de rendement. En revanche, si vous avez une vision à long terme, une SCPI de plus-value pourrait être un choix judicieux.
La robustesse et l'expérience de la société de gestion
La société de gestion est déterminante pour la rentabilité et la durabilité d’une SCPI. Une société avec une solide réputation et une longue expérience dans le domaine de l’immobilier est souvent un gage de sécurité. Consultez les bilans financiers et la réputation de la société avant de faire votre choix. Cette analyse vous permettre de faire le bon choix et de valoriser votre patrimoine.
Comment choisir une SCPI en fonction de votre profil d'investisseur ?
Pour investir en SCPI, il est essentiel de bien comprendre votre profil d’investisseur :
- Investisseur prudent : privilégiez les SCPI à faible volatilité et dont les actifs sont situés dans des zones géographiques stables (grandes villes, capitales européennes). Les SCPI de santé ou de bureaux en centre-ville peuvent être une bonne option.
- Investisseur dynamique : optez pour des SCPI diversifiées, investissant dans des secteurs plus risqués, mais avec des perspectives de rendement plus élevées (logistique, commerce).
- Investisseur long terme : les SCPI de plus-value, avec une stratégie de valorisation à long terme, sont souvent adaptées pour construire un patrimoine solide.
Investir en SCPI avec une fiscalité optimisée
La fiscalité des SCPI françaises sont assimilables aux revenus immobiliers en tant que revenus fonciers. La fiscalité est ainsi l’impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux de 17,2%.
Cependant, il est possible de réduire cette charge fiscale en choisissant des SCPI européennes qui distribuent des revenus exonérés d’impôt foncier en France. Ainsi, investir en SCPI européenne peut être une solution intéressante pour optimiser votre fiscalité.
Il est également possible d’intégrer les SCPI de rendement dans une assurance-vie, une assurance-vie au Luxembourg et un contrat de capitalisation. Autre possibilité en cas d’objectif de rendements immédiats, opter pour l’usufruit de SCPI.
Conclusion : comment choisir les SCPI ?
Choisir une SCPI nécessite une évaluation approfondie de divers critères, tels que la nature des actifs et la réputation de la société de gestion. En prenant en compte les éléments essentiels comme la performance historique, le taux d’occupation, les frais et la stratégie d’investissement, vous pouvez faire un choix éclairé qui correspond à vos objectifs patrimoniaux.
En vous entourant de professionnels spécialisés dans la gestion de patrimoine, vous bénéficierez d’un accompagnement personnalisé pour maximiser les avantages de l’investissement en SCPI. N’oubliez pas : investir en SCPI, c’est avant tout miser sur un placement qui doit être cohérent avec votre profil d’investisseur, vos objectifs de rentabilité et votre horizon de placement. Contactez un partenaire local pour mettre en place une allocation d’actifs diversifiée.
FAQ
Pour choisir la SCPI idéale en 2024, privilégiez celles qui offrent un rendement stable et diversifié en fonction de votre profil. Recherchez des SCPI avec un taux d’occupation financier élevé et des actifs bien situés (zones dynamiques ou européennes pour optimiser la fiscalité). Vérifiez la solidité de la société de gestion et la transparence des frais. Si vous cherchez des revenus réguliers, optez pour des SCPI de rendement avec des actifs stables comme les bureaux et la santé. Pour une valorisation à long terme, les SCPI de plus-value peuvent être intéressantes. Adaptez toujours le choix à vos objectifs et à votre horizon d’investissement.
Les SCPI pourraient rebondir grâce à la stabilité retrouvée des marchés immobiliers et à une demande toujours forte pour les actifs de qualité, notamment dans les secteurs résilients comme la santé et la logistique. Bien que les performances puissent varier selon la conjoncture économique, le potentiel de remontée est soutenu par la diversification des portefeuilles et le retour progressif de la confiance des investisseurs.
Pour les SCPI, il est recommandé de prévoir une durée de placement d’au moins 8 à 10 ans. Ce délai permet de lisser les fluctuations de marché, de maximiser le rendement et de compenser les frais d’entrée. Un horizon long terme est idéal pour bénéficier pleinement de la rentabilité et de la stabilité de ce type d’investissement immobilier.
