Interview de Frederic Tempel, directeur de la gestion immobilier coté chez AXA Investment Manager par Fabrice Leduc
Comment évaluez-vous l'état actuel du marché des foncières immobilières ?
La publication des résultats financiers 2023 a confirmé la baisse de valeur des actifs immobiliers des sociétés foncières cotées, de l’ordre de 15% en moyenne. Conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt initiée en 2022, cette baisse a néanmoins été contrebalancée par des bons résultats opérationnels soutenus par la hausse des loyers, généralement indexés à l’inflation, et des taux d’occupation qui restent à un niveau élevé.
Aujourd’hui, nous observons les premiers signes d’une reprise : la dette émise par les foncières au premier trimestre 2024 a traité à un coût raisonnable, et leur niveau de risque – exprimé par les spreads obligataires – est très proche de celui de 2021.
Malgré cela, sur le marché actions, nous continuons à observer une certaine volatilité et le secteur s’échange actuellement avec une décote de 10 à 15% par rapport à sa valeur d’expertise, alors que les valorisations des actifs ont déjà fortement baissé. Nous y voyons une opportunité d’investissement, notamment en Europe, où l’inflation diminue plus rapidement qu’aux États-Unis depuis le début de l’année.
En ce qui concerne l’exposition sectorielle, nous favorisons le secteur de la logistique et commençons à nous repositionner sur l’immobilier commercial, qui offre selon nous un rendement attractif, après des années de pression due à l’essor du e-commerce. Le résidentiel reste quant à lui un pilier de nos portefeuilles et un bon secteur pour le futur cycle de baisse des taux d’intérêt.
De manière plus générale, nous pensons que le style « value » des valeurs immobilières dans le contexte actuel peut ajouter de la diversification aux portefeuilles actions, aux côtés des valeurs de croissance, comme la tech, qui ont délivré des solides performances ces dernières années.
Comment les tendances économiques actuelles, telles que les taux d'intérêt haut et l'inflation, influencent-elles les foncières immobilières ?
La corrélation entre les taux d’intérêt et le secteur immobilier coté reste très élevée. Par exemple, au premier trimestre 2024, l’inflation a ralenti mais est restée supérieure à l’objectif des banques centrales, en particulier aux Etats-Unis. Cela a retardé le déclenchement du cycle de baisse des taux et a entrainé une performance volatile pour le secteur des foncières au premier trimestre, étant donné sa sensibilité à l’évolution des taux d’intérêt.
Le consensus table aujourd’hui sur une première baisse des taux en Europe courant été 2024. Pour un investisseur qui souhaite tirer parti du futur cycle à venir, nous pensons donc que le contexte pour les foncières cotées est aujourd’hui favorable.
Côté Etats-Unis, les dernières statistiques montrent un tassement de l’activité. C’est une mauvaise nouvelle sur un plan économique, mais un signal positif pour les foncières car cela pourrait inciter la banque centrale américaine à agir et baisser ses taux pour relancer la croissance, malgré un contexte d’inflation persistante.
Quelle est votre stratégie d'investissement au sein d'AXA IM pour maximiser les rendements dans les foncières immobilières ?
AXA IM est un pionnier dans ce secteur avec le lancement dans les années 70 du 1er fonds français spécialisé dans l’immobilier coté, et un encours sous gestion qui s’élève aujourd’hui à près de 5 milliards d’euros. Nous avons traversé de nombreux cycles de marché et cela constitue selon nous un atout.
Notre approche d’investissement est de « penser sur le long-terme » et de ne pas surréagir sur le court terme. Nous sélectionnons les titres consciencieusement selon une recherche fondamentale, en investissant dans des sociétés qui disposent d’une structure financière solide, d’un modèle d’affaires générant des cash-flows réguliers, d’une croissance attendue des revenues plus élevée que la moyenne du secteur, et d’une exposition à des secteurs que nous estimons porteurs comme la logistique. Cela ne nous interdit pas non plus d’être opportuniste en achetant des valeurs décotées mais solides, comme cela peut être le cas actuellement.
Quels sont les principaux risques associés à l'investissement dans les foncières immobilières ?
Le niveau d’endettement des foncières cotées figure traditionnellement comme un des principaux risques. Sur ce plan, les nouvelles depuis le début de l’année sont selon nous positives : le volume d’émissions obligataires sur les 5 premiers mois de l’année a d’ores et déjà dépassé celui de l’ensemble de l’année 2023.
Le niveau des taux d’intérêt exigé pour ces financements est également en baisse par rapport à l’année dernière, ce qui constitue un autre facteur de soutien et selon nous un signe avant-coureur d’une reprise annoncée.
Autre facteur de soutien sur la santé de ces entreprises : nous n’avons pas constaté en 2024 de ventes forcées d’actifs immobiliers, en dessous de leur valeur estimée.
Nous observons donc une détente sur le plan de l’endettement, bien que le secteur y reste dépendant. Tout choc exogène ou une baisse brutale de l’activité économique pourrait avoir un impact négatif pour le secteur, bien que ce ne soit pas un scénario aujourd’hui envisagé par les observateurs économiques.
Le deuxième risque associé aux foncières cotées est l’exposition au secteur des bureaux, qui reste un marché difficile en particulier pour les actifs situés en périphérie urbaine et non certifiés HQE (Haute Qualité Environnementale). Depuis 2019, nos stratégies d’investissement ont progressivement réduit leurs expositions à ce secteur qui s’élèvent actuellement entre 5% et 10%, alors que cette exposition est plutôt de l’ordre de 15 à 25% dans le secteur en général.
Comment les foncières immobilières ont-elles performé au cours des dernières années par rapport à d'autres classes d'actifs ?
Ces risques sont inhérents à l’investissement en « non coté ».
Les foncières cotées ont subi deux chocs de marché majeurs au cours des dernières années : le Covid-19 en 2020 et un cycle de hausse des taux exceptionnel depuis 2022. Ces chocs ont particulièrement impacté à la baisse la performance des foncières cotées, plus que le reste du marché. Le secteur traite toujours avec une décote importante par rapport à la valeur des actifs détenus, même si nous commençons à voir les prémices d’un rattrapage.
Il convient de rappeler que l’investisseur potentiel doit être conscient que le fonds présente un risque de perte en capital, un risque de liquidité, et que les rachats de parts sont bloqués pendant toute la durée du fonds.
Veuillez-vous référer au règlement du FIA concerné et au document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
Quels conseils donneriez-vous à quelqu'un qui envisage d'investir dans les foncières immobilières ?
Identifier le point d’entrée parfait pour investir est un exercice difficile voire impossible. Pourtant, il semble aujourd’hui que nous n’en soyons plus très loin pour le marché des foncières cotées.
Les valorisations semblent attrayantes dans un secteur faisant preuve de résilience, avec un sentiment de marché qui a pesé sur les valorisations et qui est à l’heure actuelle en train de s’inverser.
Avis du Cabinet Leduc & Associés :
Le Cabinet Leduc & Associés, cabinet de gestion de patrimoine, positionne les foncières immobilières dans son allocation en tant qu’actif de diversification. Les performances historiques montrent que cette classe d’actif a été particulièrement intéressante lors des différentes crises passées. Actuellement, nous renforçons nos positions en raison du contexte macroéconomique qui devient favorable.
Il ne s’agit pas d’un conseil d’investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frédéric Tempel, d’AXA Investment Manager
Frédéric est directeur de la gestion immobilier coté au sein d’AXA IM
En tant que gestionnaire d’actifs responsable, AXA IM investie activement sur le long terme afin d’aider leurs clients, leurs collaborateurs et la société en général à prospérer.
