Investir en loi Malraux

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La loi Malraux a été votée en 1962 pour renforcer la protection du Patrimoine historique et esthétique français. La réhabilitation des immeubles concernés, confère un avantage fiscal aux propriétaires en contrepartie d’une obligation de location pendant 9 ans.

Au sein de classe d’actif immobilier, cet investissement concerne des personnes dont l’objectif est la détention d’un bien immobilier patrimonial. Ainsi, si vous souhaitez être propriétaire d’un bien situé dans un site patrimonial remarquable protégé, au cœur des plus belles villes de France, ce type de bien est pour vous. L’objectif de cet investissement est d’investir dans la pierre ancienne mais de ne pas en avoir de contrainte de rénovation, notamment avec la loi climat et résilience De plus, le bien sera situé en hyper centre-ville, là où l’offres de bien ancien à acheter est rare. L’avantage est que le coût des travaux sera compensé par un avantage fiscal.

Ce dispositif s’intègre au plan « Action cœur de ville » dont l’objectif est de redonner l’attractivité et du dynamisme au centre des villes moyennes. Il concerne 222 villes. Ce plan mobilise 5 milliards d’euros sur cinq ans. Ainsi, les réhabilitations des cœurs de ville et le dynamisme retrouvé passe par des moyens financiers privés et publics. Bordeaux est un bel exemple de transformation et rénovation urbaine. Plus récemment, Toulon est au début de sa mutation dont la durée est estimée à plus de 15 ans.

Quel type de bien est concerné par la loi Malraux ?

Les travaux doivent concerner la totalité du bien et l’immeuble doit être déclaré d’utilité publique.

De plus, l’immeuble doit être situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR) classé et couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé. Ainsi, il s’agit d’une zone géographique définie qui concerne les cœurs de centre-ville. Il s’agit d’actifs patrimoniaux. En plus de la localisation, le bâtiment est également patrimonial. Nous sélectionnons principalement des biens de petites tailles que nous avons en avant-première avant la sortie.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Ce dispositif bénéficie d’un avantage fiscal de réduction d’impôts. En investissant dans un dispositif en loi Malraux, vous bénéficierez d’une réduction de 30%* sur le montant des travaux (privatif et commun). Selon le promoteur, les travaux durent entre 3 et 4 ans. En cas de dépassement du montant de réduction d’impôts par rapport à votre montant d’impôts, l’excédent sera reportable 3 ans.

Les réductions d’impôts sont liées au paiement des appels de fonds travaux, eux-mêmes liés à l’avancement réel des travaux (dans le cas de la Vente d’Immeuble à Rénover – VIR) ou aux appels provisionnels (dans le cas de l’ASL (Association Syndicale Libre).

Au Cabinet Leduc & Associés, nous accordons une importance dans l’analyse des investissements immobiliers. Ainsi, le TRI (taux de rendement interne) sera l’élément clé à analyser. Avec la hausse des matières premières et le fait que les travaux sont réalisés en profondeur sur les parties privatives et les communs, la comparaison avec l’immobilier ancien n’a plus de sens.

Avec les difficultés de production en immobilier neuf, nous sommes convaincus que la loi Malraux est la meilleure alternative. Ainsi, tout investisseur à partir d’un montant d’impôt annuel de 5 000 € peut prétendre à un investissement en loi Malraux.

* si l’immeuble est situé dans un SPR avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine), le taux de réduction d’impôts est de 22% du montant des travaux.

Plafonds, limites et obligations ?

Le dispositif est hors plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, la loi Malraux dispose de son propre plafond glissant de 400 000 € répartis sur 4 ans, toutes opérations Malraux confondues. Les dépenses donnent lieu à une réduction d’impôts quand elles sont payées avant la fin de la 3ème année suivant la délivrance du permis de construire.

En échange de l’avantage fiscal, l’investisseur en loi Malraux devra louer le bien pendant 9 ans. De plus, le logement doit être loué en résidence principale (hors ascendants et descendants) sans plafond de ressources des locataires ni plafonds de loyers.

Nous accompagnons nos clients pendant toute la phase d’investissement : de la recherche du bien, la recherche de financement, la signature de l’acte, les déclarations d’impôts avec l’aide du cabinet fiscal, la mise en location, la fin de l’obligation de location. Ainsi, après 9 ans, vous pouvez décider de conserver le bien et de le passer en location meublée non professionnelle.

Les points de vigilance dans un investissement en loi Malraux

Notre objectif est de sécuriser au maximum les opérations proposées. Ainsi, nous travaillons avec un nombre réduit de promoteurs capables de garantir les prix. De plus, nous analysons l’ensemble des opérations. Les garanties apportées sur une opération en loi Malraux :